令和2年度税制改正で居住用賃貸建物に係る仕入税額控除が
できないこととなりました。
これから法人の決算が多くなるので、建物を当期に取得等
している場合の消費税の処理、注意が必要です。
いつ分の取得から仕入税額控除ができなくなる？
令和2年10月1日以後に取得等した居住用賃貸建物について
仕入税額控除できなるくなります。
ただし、経過措置があり、契約を令和2年3月31日までに締結した場合で
その引き渡しが令和2年10月1日以降になるときは、その居住用賃貸建物の
仕入税額控除は改正前と同様に認められるます。
契約がいつであるか、必ずチェックをしましょう。
対象となるのは税抜き1,000万円以上
令和2年10月1日以後、全ての居住用賃貸建物の仕入税額控除が
できなくなる、ということではありません。
1,000万円以上（消費税抜き）の固定資産・棚卸資産に該当する
居住用賃貸建物が対象です。
ただし、棚卸資産については、所有期間中に住宅として賃貸しない
ことが明らかな物件については対象外になります。
新築する場合は、ほぼほぼ対象になると思いますが、
中古の場合は、対象にならないこともあり得ます。
居住用賃貸建物になる？ならない？
建物にも色々ありますが、
仕入税額控除できなくなる居住用賃貸建物とは
どういった建物が該当するのでしょうか？
消費税法ではこうなっている
（仕入れに係る消費税額の控除）
１０ 第一項の規定は、事業者が国内において行う別表第一第十三号に掲げる住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物（その附属設備を含む。以下この項において同じ。）以外の建物（第十二条の四第一項に規定する高額特定資産又は同条第二項に規定する調整対象自己建設高額資産に該当するものに限る。第三十五条の二において「居住用賃貸建物」という。）に係る課税仕入れ等の税額については、適用しない。
e-Govより
まず、消費税法30条第10項で居住用賃貸建物については
仕入税額控除はできませんよ、と言っています。
これは問題ないでしょう。
居住用賃貸建物
（住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲）
11－7－1 居住用賃貸建物は、住宅の貸付け（法別表第一第13号《住宅の貸付け》に掲げる住宅の貸付けをいう。以下この節において同じ。）の用に供しないことが明らかな建物（その附属設備を含む。以下この節において同じ。）以外の建物であることが要件となるが、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは、建物の構造及び設備の状況その他の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい、例えば、次に掲げるようなものがこれに該当する。（令2課消2-9により追加）
(1) 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
(2) 旅館又はホテルなど、旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物
(3) 棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの
国税庁HPより
居住用賃貸建物とは？
これについては消費税法基本通達11-7-1に書かれています。
ちょっとわかりずらいのですが、
「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは
貸店舗、貸事務所用などの建物で居住用の建物ではないこと、
そしてその判断は建物の構造及び設備の状況その他の状況により
行いなさい、と書いてあります。
てことは、建物の構造が居住用であれば居住用賃貸建物となり
その部分に係る消費税は仕入税額控除はできないのか？と思って
しまうかもしれません。実際にはそうではありません。
詳しくは触れませんが、消費税法基本通達11−7−2を一部抜粋
しますと、「当該課税仕入れを行った日の属する課税期間の末日に
おいて、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかにされたときは、
居住用賃貸建物に該当しないものとして差し支えない」とあります。
居住用建物でも、事務所として貸すケースもあるかと思います。
居住用建物でも事務所として貸し出した、その状況が課税期間の
末日までにわかればその部分に対応する消費税については
仕入税額控除をしてもいいよ、と私は読み取りました。
結局最終的には実際の用途での判断かと。
詳しくは後日のブログで触れます。
（仕入れに係る消費税額の控除の対象外となる居住用賃貸建物の範囲）
第五十条の二法別表第一第十三号に掲げる住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分がある居住用賃貸建物（法第三十条第十項に規定する居住用賃貸建物をいう。以下第五十三条の四までにおいて同じ。）について同項の規定の適用を受けることとなる事業者が、当該居住用賃貸建物をその構造及び設備の状況その他の状況により当該部分とそれ以外の部分（以下この項及び同条第一項において「居住用賃貸部分」という。）とに合理的に区分しているときは、当該居住用賃貸部分に係る課税仕入れ等の税額（法第三十条第二項に規定する課税仕入れ等の税額をいう。次項及び第五十三条の四第二項において同じ。）についてのみ、法第三十条第十項の規定を適用する。
２ 居住用賃貸建物が法第十二条の四第一項に規定する自己建設高額特定資産として同項の規定の適用を受ける場合には、同項第二号に定める日の属する課税期間以後の課税期間における当該居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額についてのみ、法第三十条第十項の規定を適用する。
e-Govより
そして消費税法施行令第50条の2では、
1つの建物で、例えば1階が貸店舗（事業用）、2階が居住用の場合、
合理的に分けられれば事業用部分に係る建物の仕入税額控除は
今まで通りしていいよ、と言っています。
これ、裏を返せば分けられなければ全体が居住用建物として
消費税法上扱われ、その建物の取得等に係る消費税の全額について
仕入税額控除はダメですよ、ということを言っています。
居住用賃貸建物になるもの、ならないもの
なるもの
なるもの、に該当すると仕入税額控除はできません。
・賃貸用 全てが居住用の賃貸建物
・賃貸用 一部貸店舗・貸事務所、一部居住用建物
（例 1階貸店舗、2階以上居住用賃貸物件）
・賃貸用 用途が未定の賃貸物件
・販売用 全てを居住用として賃貸している現住建物（中古）
・販売用 一部貸店舗・貸事務所、一部居住用の現住建物（中古）
（例 1階貸店舗、2階以上居住用賃貸物件）
賃貸用の一部店舗一部居住、販売用の一部店舗一部居住（中古）ですが
取得価額を合理的に分けられない場合は建物全体が居住用賃貸建物に
該当し仕入税額控除はできない、ということになります。
（分けられると店舗部分は仕入税額控除ができる）
でも、合理的に分ける方法としては色々あるので、分けられないという
ことはないかと考えます。
ならないもの
ならないもの、に該当すると仕入税額控除は今まで通りできます。
・事業用 店舗などの事業用施設
・賃貸用 全てが貸店舗、貸事務所、ホテルなどの事業用賃貸物件
・販売用 貸店舗など事業用として賃貸している現住建物（中古）
・販売用 棚卸資産（所有期間中に住宅として賃貸しないもの）
附属設備も含まれる
建物を取得等した場合、取得価額を建物、建物附属設備などに
分けて経理処理を行います。
この建物附属設備、具体的には給排水設備、エレベーターなどが
該当しますが、建物が居住用賃貸建物に該当すればその附属設備も
仕入税額控除でできないこととなります。
根拠法令としては、上記の消費税法第30条第10項の1つ目のカッコ書き
「その附属設備を含む」、です。
居住用賃貸物件で仕入税額控除ができなくてもその後に調整できる場合もある
当期に建物を取得したが居住用賃貸物件に該当してしまい
その建物に係る仕入税額控除ができなかった場合、
その後にその建物を事業用として賃貸した、又は、売ったときは
仕入税額控除の調整ができるケースもあります。
この件は後日のブログで触れます。
おわりに
これから建物を取得等する場合、その建物が居住用賃貸建物に
該当してしまえば仕入税額控除が完全にできなくなってしまい
ました。
当期に取得した場合、大部分は仕入税額控除ができるように
契約・取得時期の調整をしている会社が大部分かと思われますが
今一度ご確認いただければ。建物とその附属設備は取得価額が
大きいので間違ってしまうと大変です。
消費税は近年の改正が激しい税法の1つです。
消費税に詳しい税理士をお探しであればご連絡いただければ、
と思います。
